Wertschöpfung im Asset Management: 4 Tipps für die Orientierung in der neuen Immobilienlandschaft

Als Profi in der Immobilienbranche haben Sie wahrscheinlich das Sprichwort gehört, dass der Wert einer Immobilieninvestition zum Zeitpunkt des Erwerbs bestimmt wird. Diese Aussage ist zwar wahr, aber die aktive Vermögensverwaltung spielt eine ebenso wichtige Rolle — insbesondere auf dem heutigen volatilen Markt. Lassen Sie uns in die wichtigsten Werttreiber der Vermögensverwaltung eintauchen und untersuchen, wie wir sie effektiv nutzen können.

Der wechselnde Sand der Immobilienbranche

Sie haben wahrscheinlich in letzter Zeit den tektonischen Wandel in unserer Branche bemerkt. Der Zinsschock hat in Verbindung mit einer geringeren Nachfrage, veränderten Mieterbedürfnissen und höheren Leerständen einen immensen Druck auf die Bewertungen ausgeübt. Bei einigen Vermögenswerten wurde sogar eine Notlage erreicht — ein Szenario, das noch vor wenigen Jahren undenkbar gewesen wäre.

Wie Sie wissen, hat die Branche sogar Zwangsvollstreckungen bedeutender Bürogebäude erlebt. Etwas, das noch vor ein paar Jahren völlig unbekannt war und das eindringlich daran erinnert, wie schnell sich die Landschaft ändern kann. Und es geht nicht nur um Büros — diese neue Realität gilt für verschiedene Anlageklassen.

Aufschlüsselung der Rückgabekomponenten

Da der wahre Wert aus dem operativen Geschäft stammt, war es noch nie so wichtig, sich auf die täglichen Abläufe der Vermögensverwaltung zu konzentrieren. Um zu verstehen, wo der wahre Wert in diesen Anlagen liegt, lassen Sie uns die Komponenten der Rendite einer Immobilieninvestition aufschlüsseln:

1. Nettobetriebsergebnis (NOI) — Die „Cash-Rendite“
2. Wertsteigerung oder Abschreibung — Die Wertänderung der Immobilie

Der NOI wiederum ist einfach das Einkommen abzüglich der Betriebskosten.

Jede dieser Komponenten kann in kleinere betriebliche Elemente unterteilt werden, die — bei näherer Betrachtung — sehr sinnvoll erscheinen, da sie bei ordnungsgemäßer Ausführung im Betrieb eine echte Wirkung haben. Schauen wir uns jedes dieser Elemente genauer an und sehen uns an, wie sie zum Gesamtwert beitragen.

Maximierung der Mieteinnahmen in einem sich verändernden Markt

Beginnen wir mit den Mieteinnahmen — der Quelle (aller) Einnahmen im Immobiliengeschäft. Die herkömmlichen Kennzahlen folgen der Auslastung (idealerweise voll vermietet), dem Mietniveau (idealerweise entsprechend der Marktmiete), Indexierungen (idealerweise gegen Inflation abgesichert) und der Wartungsmiete zusätzlich zur Kapitalmiete (zur Deckung der Kosten hängt dies jedoch von der Art des Mietvertrags ab). Wie Sie wahrscheinlich bemerkt haben, ändern sich die Regeln jedoch. Dienstleistungen und Flexibilität, die über die Grundmiete hinausgehen, werden zunehmend betont. Diese reichen von einfachen Konferenzräumen und geleasten Büromöbeln bis hin zur kurzfristigen Vermietung von Schreibtischen und Leasing, z. B. Ladesäulen für Elektroautos. Was auch immer, für einen konventionellen Immobilieninvestor gibt es viele Lücken.

Dieser Wandel und die Notwendigkeit, diese neue Seite des Geschäfts zu unterstützen, stellen eine Herausforderung für traditionelle Leasingverwaltungssysteme dar. Um uns anpassen zu können, benötigen wir flexiblere Tools, die mit einer Vielzahl von Produkten und Dienstleistungen umgehen können, gepaart mit einem CRM-Ansatz zur Erfassung und Verwaltung der Kundenbedürfnisse. Hier ist der Bedarf an neuartigen Tools am dringendsten.

Kostenoptimierung: Der Schlüssel zu einem gesünderen NOI

Auf der Ausgabenseite ist eine visuelle Aufschlüsselung der Kosten entsprechend Ihrer Berichtsstruktur für die operative Berichterstattung von entscheidender Bedeutung. Sie stimmen wahrscheinlich zu, dass es von großem Vorteil ist, in der Lage zu sein, Abweichungen zu vergleichen und Abweichungen zu identifizieren, um bei Auffälligkeiten handeln zu können. Wenn Sie sie sofort korrigieren, wird sich dies erheblich auf Ihr Geschäftsergebnis auswirken.

Um die Immobilie wirtschaftlich rentabel zu halten — und sogar zu verbessern — ist es auch wichtig, die Betriebskosten mit den Investitionsausgaben in Einklang zu bringen. In diesem Zusammenhang werde ich das Risiko verloren gegangener Vermögenswerte (bei schlechter ESG-Performance) nicht behandeln, da dies ein eigenständiges Thema ist. Aber es versteht sich von selbst, dass Betriebskosten und Investitionen Hand in Hand gehen, da die hohen Betriebskosten in der Regel auf systematisch vernachlässigte Investitionen zurückzuführen sind.

Moderne Softwaretools können Immobilieninvestoren dabei helfen, dieses Gleichgewicht zu optimieren und sogar systematische Analysen zur ESG-Verbesserung durchzuführen. Denke daran,“Grün bringt Grün“ — Immobilien mit höheren Nachhaltigkeitsbewertungen weisen tendenziell bessere Belegungsraten und Bewertungen auf.

Prognose und Verwaltung des Immobilienwerts

Lassen Sie uns über den zweiten Teil des Modells sprechen: Die Wertänderung der Immobilie. Man kann dies mit verschiedenen Ansätzen modellieren, aber ich habe die operative (traditionelle) Sichtweise gewählt. Wenn es um den Immobilienwert geht, dreht sich alles um den Nettogegenwartswert (NPV) zukünftiger Cashflows, einschließlich des Restwerts. Dies beinhaltet die Verwaltung des freien Cashflows (nach NOI), der Investitionen und der Finanzierungskosten der Schulden, was — bis zu einem gewissen Grad — eine äußerst operative Angelegenheit ist.

Mit den richtigen Tools kann man den Cashflow prognostizieren, Liquidität und Folgemaßnahmen planen und sowohl über die Rendite als auch über die Wertentwicklung (gehebelt/nicht gehebelt) berichten. Es ist auch sehr wichtig, Daten im Zusammenhang mit Krediten speichern und verwalten zu können. Letztlich ermöglicht es Ihnen, die Renditen und die Wertentwicklung der verschiedenen Immobilien im Portfolio zu sehen, die Risiko-Rendite-Struktur Ihres gesamten Portfolios zu optimieren.

Wichtige Erkenntnisse für eine moderne Vermögensverwaltung

1. Aktives Asset Management ist ein starker Werttreiber für jede Art von Immobilieninvestition — unabhängig von der Stimmung und der Marktentwicklung: Teilen Sie die Treiber einfach in operative Komponenten auf, um ihre Wirkung zu maximieren.
2. Passen Sie sich an die neuen Regeln an: Die sich ändernde Landschaft erfordert neue Softwaretools zur Unterstützung des Anlagenmanagements.
3. Zögern Sie nicht mit der Implementierung, damit die Technologie ausgereift ist: Die Technologie hat sich bewährt und getestet — sie ist nicht mehr experimentell.
4. Kultur ist der Schlüssel: Denken Sie daran, dass Software allein keine Wunderwaffe ist. Schaffen Sie Prozesse und Strukturen, um Ihren Betrieb mit der richtigen Technologie zu unterstützen, und unterschätzen Sie niemals die Stärke der von Ihnen geschaffenen Unternehmenskultur. „Man erntet, was man sät“ — im Guten wie im Schlechten, indem man mit gutem Beispiel vorangeht.

In diesen herausfordernden Zeiten ist klar, dass ein proaktiver, datengesteuerter Ansatz für die Vermögensverwaltung wichtiger denn je ist. Durch den Einsatz der richtigen Tools und Strategien können wir selbst in einem volatilen Markt erheblichen Mehrwert erschließen. Dabei helfen wir Ihnen gerne weiter.