Arvon vapauttaminen omaisuudenhallinnassa: 4 vinkkiä navigointiin uudessa kiinteistömaisemassa

Kiinteistöalan ammattilaisena olet todennäköisesti kuullut sanonnan, että kiinteistösijoituksen arvo määritetään hankintahetkellä. Vaikka tässä lausunnossa on totuus, aktiivisella omaisuudenhoidolla on yhtä tärkeä rooli - etenkin nykypäivän epävakailla markkinoilla. Sukelletaan omaisuudenhallinnan keskeisiin arvoajureihin ja tutkitaan, miten voimme hyödyntää niitä tehokkaasti.

Kiinteistöjen muuttuvat hiekat

Olet todennäköisesti huomannut teollisuutemme tektonisen muutoksen viime aikoina. Korkoshokki yhdistettynä alhaisempaan kysyntään, muuttuneisiin vuokralaistarpeisiin ja suurempiin avoimiin työpaikkoihin on aiheuttanut valtavia paineita arvostuksiin. Jotkut omaisuuserät ovat jopa lähestyneet ahdistavia tilanteita - skenaario, joka olisi ollut käsittämätön vain muutama vuosi sitten.

Kuten tiedätte, teollisuus on jopa nähnyt merkittävien toimistorakennusten ulosmittauksia. Jotain, mikä oli melko ennenkuulumatonta vain muutama vuosi sitten ja vahva muistutus siitä, kuinka nopeasti maisema voi muuttua. Eikä kyse ole vain toimistoista — tämä uusi todellisuus pätee eri omaisuusluokkiin.

Palautuskomponenttien hajottaminen

Koska todellinen arvo syntyy toiminnasta, ei ole koskaan ollut suurempaa tarvetta keskittyä varainhoidon päivittäiseen toimintaan. Ymmärtääksemme, missä niiden todellinen arvo on, eritellään kiinteistösijoituksen tuoton komponentit:

1. Liiketoiminnan nettotuotot (NOI) - ”käteistuotto”
2. Arvonlisäys tai poisto — Kiinteistön arvon muutos

NOI puolestaan on yksinkertaisesti tulot miinus toimintakulut.

Jokainen näistä komponenteista voidaan jakaa pienempiin operatiivisiin kohteisiin, jotka - tarkemmin tarkasteltuna - alkavat olla paljon järkeä, koska niillä on todellinen vaikutus, kun ne toteutetaan kunnolla toiminnassa. Katsotaanpa tarkemmin kutakin näistä elementeistä ja kuinka ne vaikuttavat kokonaisarvoon.

Vuokratulojen maksimointi muuttuvilla markkinoilla

Aloitetaan vuokratuloista - kiinteistöliiketoiminnan (kaikkien) tulojen lähteestä. Perinteiset mittarit seuraavat käyttöastetta (mieluiten täysin vuokrattua), vuokratasoa (mieluiten markkinavuokran mukaan), indeksointeja (ihanteellisesti inflaatiota vastaan) ja ylläpitovuokraa pääomavuokran lisäksi (kulujen kattamiseksi, tämä riippuu kuitenkin vuokrasopimuksen tyypistä). Kuitenkin, kuten olet todennäköisesti huomannut, säännöt muuttuvat. Perusvuokran ulkopuolella olevat palvelut ja joustavuus korostuvat yhä enemmän. Ne vaihtelevat peruskokoushuoneista ja vuokratuista toimistokalusteista lyhytaikaisiin pöytävuokrauksiin ja leasingiin esim. sähköautojen latauspylväisiin. Nimeät sen, perinteiselle kiinteistösijoittajalle on paljon aukkoja.

Tämä muutos ja tarve tukea tätä uutta liiketoiminnan puolta asettavat haasteen perinteisille vuokrasopimuksen hallintajärjestelmille. Sopeutumiseen tarvitaan joustavampia työkaluja, jotka pystyvät käsittelemään monipuolista tuote- ja palvelurekisteriä, yhdistettynä CRM-tyyliseen lähestymistapaan asiakkaiden tarpeiden keräämiseen ja hallintaan. Tässä uudentyyppisten työkalujen tarve on välittömässä läheisyydessä.

Kulujen optimointi: Avain terveellisempään NOI: hen

Kulupuolella kustannusten visuaalinen erittely raportointirakenteen mukaan on ratkaisevan tärkeää operatiivisen raportoinnin mahdollistamiseksi. Olet todennäköisesti samaa mieltä siitä, että kyky vertailla ja tunnistaa poikkeamat on erittäin hyödyllistä toimimiseksi, jos poikkeavuuksia kehittyy. Niiden korjaaminen välittömästi tekee merkittävän eron tuloksellesi.

Jotta kiinteistö pysyisi kaupallisesti elinkelpoisena - ja jopa parantuneena - on myös elintärkeää tasapainottaa toimintakustannukset ja investoinnit. Tässä yhteydessä en aio kattaa hukkaan jääneiden varojen riskiä (jos ESG-suorituskyky on heikko), koska se on sen oma aihe. Mutta on sanomattakin selvää, että toimintakulut ja pääomasijoitukset kulkevat käsi kädessä, koska korkea käyttöaste on tyypillisesti seurausta järjestelmällisesti laiminlyödyistä pääomasijoituksista.

Nykyaikaiset ohjelmistotyökalut voivat auttaa kiinteistösijoittajia optimoimaan tämän tasapainon ja jopa auttaa tekemään systemaattisia analyyseja ESG-parannuksia varten. Muista,”Vihreä tuo vihreää” — kiinteistöillä, joilla on korkeampi vastuullisuusluokitus, on yleensä parempi käyttöaste ja arvostus.

Kiinteistön arvon ennustaminen ja hallinta

Puhutaan mallin toisesta osasta: Kiinteistön arvon muutoksesta. Tätä voidaan mallintaa eri lähestymistavoilla, mutta olen valinnut operatiivisen (perinteisen) näkemyksen. Kun kyse on kiinteistöarvosta, kyse on tulevien kassavirtojen nettonykyarvosta (NPV), mukaan lukien jäännösarvo. Tähän sisältyy vapaan kassavirran hallinta (NOI: n jälkeen), pääomasijoitus ja velan rahoituskustannusten hallinta, mikä on jossain määrin erittäin operatiivinen asia.

Oikeilla työkaluilla voidaan ennustaa kassavirtaa, suunnitella likviditeettiä ja seurantaa sekä raportoida tuotto- ja arvonkehityksestä (vipuvaikutukset/vipuvapaa). Lainoihin liittyvien tietojen tallentaminen ja ylläpitäminen on myös melko tärkeää. Viime kädessä, kun pystyt näkemään salkun eri kiinteistöjen tuoton ja suorituskyvyn, voit optimoida koko salkun riski/tuottorakenteen.

Tärkeimmät keinot nykyaikaiseen omaisuudenhallintaan

1. Aktiivinen omaisuudenhoito on tehokas arvontekijä kaikenlaisille kiinteistösijoituksille - riippumatta markkinoiden tunteesta ja käänteestä: Jaa vain ajurit operatiivisiksi osiksi maksimoidaksesi niiden vaikutuksen.
2. Sopeutua uusiin sääntöihin: Muuttuva maisema vaatii uusia ohjelmistotyökaluja omaisuudenhallintatoimintojen tukemiseksi.
3. Älä viivytä tekniikan kypsymistä: Teknologia on todistettu ja testattu - se ei ole enää kokeellista.
4. Kulttuuri on avainasemassa: Muista, että pelkkä ohjelmisto ei ole hopealuoti. Luo prosesseja ja rakenteita, jotka mahdollistavat toimintojesi tukemisen oikealla tekniikalla, äläkä koskaan aliarvioi luomasi kulttuurin voimaa. ”Niität mitä kylvät” - hyvässä ja pahassa näyttämällä esimerkkejä.

Kun navigoimme näinä haastavina aikoina, on selvää, että ennakoiva, datavetoinen lähestymistapa omaisuudenhallintaan on ratkaisevampaa kuin koskaan. Hyödyntämällä oikeita työkaluja ja strategioita voimme vapauttaa merkittävää arvoa jopa epävakailla markkinoilla. Autamme mielellämme siinä.